Neptune Road PD&E FAQ

¿Qué es un estudio PD&E?

Se prepara un Estudio de Desarrollo y Medio Ambiente de Proyectos (PD&E) para determinar los impactos físicos, naturales, sociales y culturales asociados a un proyecto. Se realiza para documentar la siguiente información:

• Necesidad del proyecto
• Beneficios e impactos para la comunidad y el medio ambiente
• Opciones de diseño
• Costo

Durante el estudio, el equipo del proyecto trabajará con el público para obtener información e identificar la mejor solución. Se ofrecerán varias oportunidades de divulgación, entre ellas

• Sitio web con actualizaciones del proyecto (www.ImproveNeptuneRoad.com)
• Boletines de noticias
• Talleres y reuniones públicas
• Audiencia pública

Cuando el estudio se completa, se hace una de dos recomendaciones:

• Construye una alternativa
• La alternativa de no construir

¿Cuánto tiempo durará el estudio?

Se espera que el estudio PD&E concluya a principios de 2021. El tiempo necesario para completar el estudio es necesario para responder a los requisitos de la Ley Nacional de Política Ambiental (NEPA). Esto nos permite evaluar varias alternativas (es decir, ampliación hacia el norte o ampliación hacia el sur) y sus impactos en el entorno cultural, natural, social y físico. También nos da tiempo para recibir las opiniones del público sobre las distintas alternativas que evaluamos.

¿Qué tan lejos en el futuro considerará el estudio?

En el estudio se considerará la demanda de tráfico que se calcula que ocurrirá en 2045.

¿Cuál es el siguiente paso después del estudio PD&E?

Si se selecciona una alternativa de construcción, el siguiente paso será el diseño de las mejoras de la carretera, la adquisición del derecho de paso seguido de la construcción.

¿Quién decide qué alternativa se aplicará?

El equipo del proyecto recomendará una alternativa a la Junta de Comisionados del Condado de Osceola y la Junta decidirá qué alternativa se aplicará.

¿Cómo afectará la mediana propuesta al tráfico?

Se está considerando un terraplén elevado para Neptune Road, entre Partin Settlement Road y Old Canoe Creek Road. Los gráficos de las alternativas ilustran los conceptos actuales. Hay algunas aperturas de terraplén completas y algunas aperturas de terraplén direccionales. Las aberturas direccionales del terraplén permiten giros a la derecha y a la izquierda de Neptune Road, pero sólo giros a la derecha de las calles laterales.

¿Cuánto tiempo pasará hasta que se complete la mejora?

Si se elige una alternativa de construcción, el diseño, la adquisición del derecho de paso y la construcción podrían llevar de cinco a seis años. Por lo tanto, es posible que la mejora pueda completarse para el año 2025.

¿Cómo se está financiando la mejora?

El condado está financiando el estudio PD&E existente usando las tarifas de movilidad recolectadas de los promotores. El Condado también ha solicitado una subvención federal que podría financiar la mayor parte del proyecto. En última instancia, la financiación probablemente incluirá alguna combinación de fondos del condado, estatales y federales.

¿Por qué no se ha ensanchado ya la carretera de Neptuno?

La mejora de la carretera de Neptuno es una prioridad máxima del condado; sin embargo, hay fondos limitados para mejorar el transporte. El condado se ha centrado en la finalización del bulevar Hoagland, cuya construcción está ahora financiada para comenzar aproximadamente en octubre de 2018. Ahora el Condado puede centrarse en las opciones para mejorar la carretera de Neptune y seguir adelante.

¿Qué pasa si mi propiedad se necesita para la mejora?

El Condado prevé que se necesitarán derechos de paso adicionales a lo largo de partes de la carretera de Neptuno para acomodar las mejoras propuestas. Durante el estudio PD&E, se identificarán las necesidades preliminares de derecho de paso. Estas necesidades se finalizarán durante la fase de diseño.

Si su propiedad es necesaria para la mejora, recibirá una oferta por escrito del Condado de Osceola junto con una explicación de los derechos que le garantiza la ley. El documento explicará la naturaleza del proyecto para el cual se necesita su propiedad, describirá la porción de su propiedad que se necesita para el proyecto y le proporcionará el proyecto y la designación de la parcela que usaremos para identificar la porción de su propiedad que se está adquiriendo. Si solicita copias de nuestra valoración de su propiedad, mapas de derecho de paso o planos de construcción, se las proporcionaremos dentro de los 15 días hábiles siguientes a la recepción de su solicitud. Si nuestros mapas de derecho de paso y planos de construcción no están completos en el momento de su solicitud, se los proporcionaremos en la medida en que estén preparados.

Avalúo de bienes inmuebles

Será contactado por un tasador independiente o especialista en bienes raíces que trabaja para el condado de Osceola, quien tasará o estimará el valor de su propiedad. El tasador o especialista en bienes raíces debe inspeccionar su propiedad como parte del proceso de valoración. Se le recomienda que esté presente durante la inspección y que proporcione cualquier información que crea que afecta el valor de su propiedad.

Puede obtener su propia valoración de la parte de su propiedad que se está adquiriendo. Para que el condado pague una cuota de tasación, debe proporcionarnos una copia de su tasación y presentar una factura que muestre los servicios realizados por fecha, la tarifa por hora y el importe de la cuota.

Negociación para la compra de bienes inmuebles

Recibirá una oferta por escrito para comprar su propiedad. La oferta no será inferior al valor de tasación. Si sólo se adquiere una parte de su propiedad, la oferta también incluirá una cantidad necesaria para compensarle por cualquier pérdida de valor de su propiedad restante que resulte de la adquisición parcial. Negociaremos con usted para tratar de llegar a un acuerdo mutuamente aceptable para la compra de su propiedad.

Puede que desee ser representado por un abogado u otro agente durante las negociaciones. Si elige ser representado, le pediremos que nos proporcione una autorización por escrito, firmada tanto por usted como por su representante. Una vez que hayamos recibido su autorización escrita, llevaremos a cabo las negociaciones con su representante. Sin embargo, la oferta inicial por escrito debe ser entregada directamente a usted. Su representante autorizado puede estar presente cuando entreguemos la oferta inicial, si lo desea.

Si elige ser representado por un abogado, el condado pagará una tarifa razonable por sus servicios siempre que el abogado tenga licencia para ejercer en Florida. Si llegamos a un acuerdo con usted para la compra de su propiedad, pagaremos a su abogado para que revise y analice los detalles de la adquisición y le ayude en las negociaciones. El monto de los honorarios del abogado se basará en un programa contenido en los Estatutos de la Florida, o si ambos estamos de acuerdo, se basará en un número razonable de horas y en la tarifa por hora. Si no podemos acordar un precio de compra, los honorarios del abogado se pagarán como se describe más adelante en Dominio Eminente. Si llegamos a un acuerdo en cuanto al monto de la compensación, se le pedirá que firme un contrato de compraventa en el que acepte los términos de la venta.

No tiene que aceptar nuestra oferta de compensación por su propiedad. Puede hacer una contra-oferta en la cantidad que considere apropiada y consideraremos su contra-oferta en las negociaciones. Si no podemos llegar a un acuerdo en cuanto a la cantidad de compensación por su propiedad, el Condado puede, como último recurso, tratar de adquirir su propiedad a través de los tribunales. Esto se conoce como condena y se explica más detalladamente en la sección titulada Dominio Eminente. Por ley se le debe dar al menos 30 días desde la fecha en que reciba nuestra oferta escrita para responder antes de que podamos comenzar el proceso de condenación.

Cierre de bienes raíces

En el cierre le proporcionaremos el cheque por la cantidad acordada de compensación por su propiedad y cualquier daño a su propiedad restante, si es aplicable. A cambio, se le pedirá que firme los documentos apropiados para transferir su propiedad al Condado de Osceola. El pago de los honorarios y costos también se llevará a cabo en el cierre. Los honorarios y costos no afectarán el precio acordado para la propiedad.

Si llegamos a un acuerdo sobre el valor de su propiedad, pero no podemos acordar el monto de los honorarios y costos, podemos seguir adelante con el cierre de la propiedad y diferir el pago de los honorarios y costos. En última instancia, si no podemos llegar a un acuerdo sobre la cantidad de los honorarios y costos, usted tiene el derecho de presentar una acción en el Tribunal de Circuito y que el tribunal decida la cantidad a pagar.

Dominio Eminente

1. El condado de Osceola siempre prefiere adquirir propiedades a través de acuerdos negociados. Sin embargo, si después de las negociaciones no podemos acordar el precio a pagar por su propiedad, el Condado debe considerar la adquisición a través de los tribunales, lo que se llama condena. El derecho a adquirir propiedad privada a través de la condena se conoce como el poder de dominio eminente.
2. Aunque el condado tiene el derecho de adquirir propiedad privada, debe asegurar que el propietario sea compensado completamente por la propiedad. En una demanda de condena, un jurado puede decidir en última instancia la cantidad que el Condado debe pagar. Sin embargo, si el Condado presenta una demanda de condena, seguiremos negociando con usted y su abogado para tratar de llegar a una cantidad mutuamente satisfactoria para compensarle por su propiedad. Si acordamos los términos del acuerdo, la demanda de condena será concluida, y sus honorarios y costos serán pagados como se describió anteriormente.
3. En una acción de condena, los honorarios de su abogado se pagarán en base a una tabla contenida en los estatutos de Florida. Los honorarios se pagarán calculados como un porcentaje del beneficio que su abogado consiga para usted. El término beneficio significa la diferencia entre los montos que la corte otorga (monto de la sentencia final) y el monto de la última oferta escrita hecha antes de que usted contrate un abogado. Si no se ha hecho una oferta por escrito antes de que usted contrate a un abogado, el beneficio se calculará a partir de la primera oferta escrita hecha por el Condado después de que usted contrate a un abogado. Para determinar el monto del beneficio a los efectos de calcular los honorarios del abogado, el tribunal también puede considerar los beneficios no monetarios que el abogado obtenga para usted.
4. Después de 120 días, a partir del momento en que presente su respuesta a nuestra demanda, puede hacer una oferta al Condado para resolver todas las reclamaciones, excepto los honorarios y las costas. Esta oferta se conoce como la oferta de sentencia del demandado. Si rechazamos su oferta de juicio y la cantidad que la corte otorga (cantidad de juicio final) sin incluir el interés, es igual o mayor que su oferta de juicio, los honorarios de su abogado serán pagados en base a una cantidad que la corte determina que normalmente se esperaría que usted pagara si el Condado no fuera responsable del pago. Por favor, tenga en cuenta que la ley limita su oferta de fallo a un máximo de 100.000 dólares.
5. Los gastos razonables en que incurra por servicios distintos de los legales, como resultado de la condena, también serán pagados por el Condado. Sin embargo, el pago de estos costos puede ser limitado, si después de 120 días a partir de la fecha de presentación de su respuesta a nuestra demanda el Condado hace una oferta para resolver todos los reclamos, excluyendo los honorarios y costos (oferta de sentencia del demandante). Si usted rechaza nuestra oferta de juicio y la cantidad que el jurado otorga (cantidad de juicio final), excluyendo los intereses, es igual o menor que nuestra oferta de juicio, usted será responsable de todos los costos en los que incurra después de la fecha en que rechace nuestra oferta de juicio.

La ley no permite que el condado pague intereses sobre las cantidades por honorarios y costos.

Conclusión

Entendemos que un proyecto de transporte que requiera la adquisición de propiedad privada puede causar preocupación y dar lugar a muchas preguntas. Estamos muy interesados en escuchar sus preocupaciones y responder a sus preguntas. Tendrá tiempo suficiente para obtener toda la información que necesita, para estudiar sus opciones y tomar decisiones informadas. Tenga la seguridad de que haremos todo lo posible para ser sensibles y responder a sus necesidades y para asegurar que reciba todos sus derechos.

Los derechos explicados anteriormente se derivan del Capítulo 73 de los Estatutos de Florida.